Finanztipp: Warum Rechtsanwälte jedes Jahr eine Kapitalanlage-Immobilie kaufen sollten

Für viele Rechtsanwälte bleibt das Versorgungswerk ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge. Zuletzt mehrten sich jedoch Berichte über Schieflagen von berufsständischen Versorgungswerken in Deutschland, deren Ursachen in niedrigen Zinsen, Fehlinvestitionen und demografischen Wandel liegen.

Parallel wird die Debatte um die künftige Ausgestaltung der Alterssicherung wieder intensiver geführt. Die Arbeitsgemeinschaft berufsständischer Versorgungseinrichtungen beschreibt in ihren Nachrichten aus der berufsständischen Versorgung I/2026 die Diskussion über einzelne Versorgungseinrichtungen und die Forderung nach einer Erwerbstätigenversicherung. Für Rechtsanwälte ist damit klar: Wer Vermögen für später aufbauen will, muss mehr als nur eine Versorgungssäule im Blick haben.

Die politischen Zukunftsaussichten für Immobilien Investments sind positiv. Der Koalitionsvertrag der neuen Bundesregierung behält Bewährtes bei und fördert zusätzlich den Wohnungsmarkt:

• weitere KFW-Förderungen, insbesondere für energieeffizientes Bauen
• degressive und Sonder-Abschreibungen bleiben möglich
• Verkauf von Immobilien bleibt nach 10 Jahren (für Privatpersonen) nach §23 EStG steuerfrei
• vereinfachte Baugenehmigungsverfahren
• Wegfall Heizungsgesetz macht den Kauf von Bestandsimmobilien attraktiver

Immobilien bieten Stabilität und steuerliche Chancen

Die Chancen von Immobilien liegen vor allem in der Kombination verschiedener Ertragsquellen:

1. Erstens erzeugt eine vermietete Immobilie laufende Mieteinnahmen.
2. Zweitens sinkt mit jeder Tilgung die Restschuld, sodass über Jahre Eigenkapital im Objekt entsteht.
3. Drittens gewinnen Immobilien je nach Lage meistens an Wert.
4. Viertens schützt die Immobilie als Sachwert vor der Geldentwertung durch Inflation.
5. Fünftens kommen steuerliche Effekte hinzu: Abschreibungen, abziehbare Schuldzinsen und weitere Werbungskosten können die Nettobelastung spürbar senken. Nach einer Haltedauer von mindestens zehn Jahren sind Gewinne aus dem Verkauf in Deutschland aktuell grundsätzlich steuerfrei.

Wer diese Hebel richtig zusammendenkt, versteht schnell, warum Immobilien für viele Anleger nicht bloß ein Sachwert, sondern ein System des Vermögensaufbaus sind.

Angesichts einer kontinuierlich hohen Inflationsrate von aktuell 2,7 % (März 2026, laut Statista) spielt der Sachwertcharakter eine wichtige Rolle. Immobilien gelten als „Betongold“, weil sie im Unterschied zu reinem Geldvermögen stabil bleiben oder an Wert gewinnen können, während gleichzeitig Mieteinnahmen einen planbaren Einkommensstrom liefern. Dies gilt allerdings nur dann, wenn Lage, Objekt und Konzept sorgfältig gewählt werden.

Keine Chance ohne Risiken

Es wäre unredlich, Immobilien als Selbstläufer zu beschreiben. Genauso wichtig ist der nüchterne Blick auf die Risiken. Zentrale Problemfelder können sein:

• falsche Lage,
• überteuerte Objekte,
• Leerstand,
• Instandhaltungskosten und
• zu knappe Liquidität.

Ein erfolgreiches Immobilien Investment ist jedoch kein Glücksspiel, sondern das Ergebnis sorgfältiger Analyse und professioneller Planung.

Die Immobilie kann in einem diversifizierten Vermögen ein robuster Baustein sein. Für Rechtsanwälte, die neben Versorgungswerk und Wertpapierdepot noch einen realen Vermögenswert suchen, sind Immobilien oft die richtige Lösung.

Das Finanzamt als Partner für den Vermögensaufbau nutzen

Steuern zu optimieren kann bei Immobilien Investments ein klarer Renditehebel sein. Das steigert die Nettorendite und ist beliebig skalierbar. Restnutzungsdauer-Gutachten nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG bei Bestandsimmobilien oder spezielle Neubau-Abschreibungsmöglichkeiten nach § 7 Abs. 5a EStG und § 7b EStG können für einen schnellen Rückfluss des Eigenkapitals sorgen und schaffen zusätzliche Liquidität für weitere Investments.

Eine typische Musterrechnung zeigt: Eine Neubauimmobilie mit einem Kaufpreis von 500.000 EUR und 50.000 EUR Eigenkapitaleinsatz sorgt im Spitzensteuersatz für einen Kapitalrückfluss von rund 19.400 EUR in den ersten 4 Jahren, die nun als weiteres Eigenkapital für die nächste Immobilie eingesetzt werden können. Mit einer moderaten Wertsteigerung von 2 % erwirtschaftet die gleiche und mit 3,6 % Zins finanzierte Immobilie bei einer Mietrendite von 3 % über zehn Jahre eine durchschnittliche jährliche Eigenkapitalrendite von 13 %.

Die Grundidee: Vermögen mit Zeit statt nur mit Eigenkapital aufbauen

Viele Anleger suchen lange nach der einen richtigen und perfekten Immobilie. Allerdings spielt die Zeit dabei eine wesentlich wichtigere Rolle. Kaufen Sie lieber früh eine vielleicht nicht ganz ideale Immobilie und finden Sie das perfekte Anlageobjekt später.

Zudem verbinden viele Anleger den Kauf gedanklich mit dem Einsatz von 100 % Eigenkapital. Genau das ist regelmäßig nicht der Fall, denn häufig reichen als Eigenkapital schon die Kaufnebenkosten aus, um den Einstieg zu ermöglichen.

Denken Sie daher in einzusetzendem Kapital und holen Sie damit einen hohen Kaufpreis bei bezahlbarer Finanzierungsrate heraus. So wirkt der aus der Betriebswirtschaft bekannte „Leverage-Effekt“ am besten und Vermögen vermehrt sich deutlich schneller.

Immobilienaufbau ist kein Projekt nur für Vollzahler, sondern vor allem ein Strukturthema. Der Investor setzt gezielt Eigenkapital ein, finanziert den Rest und nutzt die Miete, um Zins und Tilgung ganz oder teilweise tragen zu lassen. Über die Jahre verändert sich dadurch die Bilanz: Die Restschuld sinkt, der Vermögenswert bleibt bestehen und kann – bei passender Auswahl – zusätzlich an Wert gewinnen.

Warum der „Nebenjob Vermieter“ oft der eigentliche Fehler ist

In der Praxis scheitert die Idee der Kapitalanlage-Immobilie weniger am Markt als an falschen Erwartungen. Viele Interessenten überschätzen den Aufwand und beschäftigen sich aus Zeitgründen erst gar nicht intensiver damit.

Eine professionelle Verwaltung und ein klarer Investorenblick sind zentrale Erfolgsvoraussetzungen. Genau das sollte Rechtsanwälte als Anleger hellhörig machen. Wer Immobilien mit dem Leitbild des privaten Bastelprojekts angeht, läuft Gefahr, sich organisatorisch zu verzetteln. Wer sie dagegen als professionell organisiertes Anlagekonzept versteht, reduziert die Reibung erheblich. Das Ziel ist nicht, neben der Kanzlei noch Reparaturen zu koordinieren oder sich in Mieterkleinfragen aufzureiben.

Das Ziel ist ein geordneter Vermögensaufbau mit kalkulierbaren Prozessen, so aufwandsarm wie ein Depot. Seien Sie auch bei der Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage flexibel. Nicht immer ist der Heimatort auch der beste Immobilienmarkt. Durch eine professionelle Immobilienverwaltung ist auch eine weitere Distanz kein Problem.

Der „Vermögensturbo“: Immobilien nicht einzeln, sondern systematisch kaufen

Vermögensaufbau mit Immobilien gelingt oft nicht durch „die eine perfekte Wohnung“, sondern durch mehrere klug aufeinander abgestimmte Schritte. Gedacht wird also nicht vom Einzelkauf aus, sondern vom späteren Bestand.

Vermögen baut sich wesentlich schneller auf, wenn Sie zunächst eine oder mehrere Objekte erwerben. Mieteinnahmen stabilisieren die laufende Belastung, die Tilgung reduziert Schritt für Schritt die Verschuldung. Nach einer gewissen Haltezeit kann dann geprüft werden, ob einzelne Objekte veräußert werden, um andere Immobilien ganz oder weitgehend zu entschulden. Aus mehreren finanzierten Einheiten kann so langfristig ein kleiner, schuldenfreier oder jedenfalls deutlich entlasteter Bestand entstehen.

Die nachfolgende Beispielrechnung zeigt, welches weitere Potenzial in Immobilien Investments stecken kann: Angenommen, Sie kaufen zwei Immobilien statt einer zu jeweils einem Kaufpreis von 300.000 EUR, setzen dafür jeweils 30.000 EUR Eigenkapital ein und finanzieren den restlichen Betrag mit einem Zinssatz von 3,6 % und einer Tilgung von 1 %. Nach 10 Jahren liegt die Restschuld noch bei 527.907 EUR. Selbst bei 0 % Wertsteigerung hätten Sie beim Verkauf beider Immobilien damit bereits einen steuerfreien Gewinn über 72.093 EUR. Bei einer Wertsteigerung von moderaten 1,5 % liegt der Wert der Immobilien bei 696.325 EUR und der steuerfreie Gewinn beim Verkauf bei 168.418 EUR. Verkaufen Sie jedoch nur eine Immobilie davon, können Sie die Restschuld der anderen Immobilie nach 10 Jahren bereits auf 179.745 EUR senken. Dieses System lässt sich beliebig oft skalieren. Je mehr Immobilien Sie erwerben, auch in unterschiedlichen Intervallen, desto schneller ist der Immobilienbestand abbezahlt und sorgt für ein solides, zusätzliches Einkommen im Rentenalter.

Fazit

Für Rechtsanwälte sind Immobilien eine sinnvolle Ergänzung zur Rente vom Versorgungswerk. Ihre Stärke liegt in der Kombination aus

• Mieteinnahmen,
• Tilgung,
• Sachwertcharakter,
• steuerlichen Effekten und
• planbarer Struktur.

Gleichzeitig verlangen sie eine saubere Auswahl, vernünftige Finanzierung und professionelles Management. Genau deshalb sollten Immobilien als Anlagekonzept erworben werden – und nicht, um sich neben der anwaltlichen Tätigkeit noch einen Nebenjob als Vermieter zu schaffen. Wer so denkt, nutzt Immobilien strategisch: als geordneten Baustein für Vermögensaufbau, Altersvorsorge und mehr finanzielle Unabhängigkeit.