Ermittlung anhand des Erbbaurechtskoeffizienten
Die Bewertung von Erbbaugrundstücken ist durch das Jahressteuergesetz 2022 (JStG 2022 v. 16.12.2022, BGBl I 2022, 2294, in Kraft getreten am 21.12.2022) neu geregelt worden. Der Wert des Erbbaugrundstücks richtete sich grundsätzlich nach dem Vergleichswertverfahren nach § 183 BewG. Für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2023 ist gem. § 193 Abs. 1 S. 1 BewG der Wert des Erbbaurechts durch Multiplikation des Werts des unbelasteten Grundstücks mit einem Erbbaurechtskoeffizienten zu ermitteln. Die Koeffizienten sind von den Gutachterausschüssen i.S.d. §§ 192 ff. BauGB zu ermitteln. Der Wert des unbelasteten Grundstücks ist der Wert des Grundstücks, der nach den §§ 179, 182–196 BewG festzustellen wäre, wenn die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht bestünde, § 193 Abs. 1 S. 3 BewG.
Ermittlung anhand des finanzmathematischen Verfahrens
Sofern für das zu bewertende Erbbaugrundstück kein Erbbaugrundstückskoeffizient des Gutachterausschusses vorliegt, findet subsidiär das finanzmathematische Verfahren Anwendung. Danach ist der Wert des Erbbaugrundstücks durch Multiplikation des nach § 194 Abs. 3–5 BewG ermittelten Werts mit einem Erbbaugrundstücksfaktor zu ermitteln, der von den Gutachterausschüssen i.S.d. §§ 192 ff. BauGB veröffentlicht wird, § 194 Abs. 2 S. 1 BewG. Soweit derartige Erbbaugrundstücksfaktoren nicht zur Verfügung stehen, gilt der Erbbaurechtsfaktor 1,0.
So funktioniert die finanzmathematische Methode zur Wertermittlung
Der Wert des Erbbaugrundstücks ermittelt sich anhand der finanzmathematischen Methode wie folgt:
Wert des unbelasteten Grundstücks nach §§ 179, 182–196 BewG abzüglich des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks nach § 179 BewG (§ 193 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 BewG)
+
über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierte Differenz aus dem angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks und dem vertraglich vereinbarten jährlichen Erbbauzins (§ 193 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 i.V.m. Abs. 4 BewG)
–
ggf. nicht zu entschädigender Wertanteil des Gebäudes bei Ablauf des Erbbaurechts (§ 193 Abs. 3 S. 2 i.V.m. Abs. 5 BewG)
=
finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts (§ 193 Abs. 2 S. 1 i.V.m. Abs. 3–5 BewG)
×
Erbbaurechtsfaktor (§ 193 Abs. 2 BewG)
=
Wert des Erbbaurechts (§ 193 Abs. 2 i.V.m. Abs. 3–5 BewG)
Ein Auszug aus dem Buch Riedel (Hrsg.), Immobilien in der Erbrechtspraxis, 2. Auflage 2026, S. 81-82.
